Новострой с ремонтом: стоит ли переплачивать

Количество застройщиков, которые продают квартиры в новых домах с ремонтом, выросло за последний год примерно на 30%. Жилье, как правило, предлагают с обоями и окрашенными стенами, ламинатом, установленной сантехникой и встроенной кухней.

Цена ремонта — $110–150/кв. м
Если еще несколько лет назад только в 5% новостроек предлагали квартиры с ремонтом, то сейчас — в 7%, отмечает директор консалтинговой компании Residential Development Solutions Ярослава Чапко. Сейчас в Киеве, по ее словам, жилье продается в 299 новостройках. «Многие строительные компании предлагают потребителям конечный продукт — квартиру, куда можно заехать и жить», — рассказывает она. Квартиры с ремонтом, в частности, предлагают компании «Интергал-Буд», МЖК «Оболонь», ИСК «Обрий», группа компаний Royal House, KDD Engineering и пр.

Основная же масса строительных компаний в Киеве передает покупателям «сырую квартиру» — стены и потолок без штукатурки, на полу зачастую нет стяжки, а по всей квартире — электрической и сантехнической разводки. В некоторых проектах у потребителя нет даже стен — возводить их тоже приходится самостоятельно. Менять необходимо и входные двери, поскольку они не способны защитить жилье даже от неопытного взломщика.

Во всем мире квартиры сдаются с ремонтом, рассказывает президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов. «Например, в ОАЭ покупатель получает полностью готовую квартиру. Вполне объяснимо, что эта тенденция идет и в Украину», — говорит он. По его словам, у многих строительных компаний есть свои шоурумы — несколько вариантов отделок всего жилья. Зайдя в такую комнату, можно не только лично увидеть будущее жилье, но и насладиться видом из окна будущей квартиры. Для этого используют новые технологии.

В Украине такие современные технологии пока не используют. У покупателей есть выбор из нескольких вариантов квартир. Строительная компания берет на себя всю «черновую работу»: ее сотрудники выравнивают стены, укладывают стяжку, делают электрическую разводку, красят потолки и стены, укладывают пол, устанавливают сантехнику и кухню. Как правило, весь этот процесс занимает до полугода. Покупателю квартиры после завершения всех работ достаточно завезти мебель. Стоимость такой услуги составляет в среднем $110–150 за 1 кв. м.

«Через два года надо все переделывать»
В то же время нередко потребителей пугает невысокое качество ремонта, говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. «Я редко видел хороший ремонт от строительных компаний. Как правило, его хватает на два года, и потом приходится все переделывать», — отмечает эксперт.

По его словам, единственный шанс избежать проблем — это контролировать ремонтную бригаду застройщика. Доказать же что-то после завершения работ очень сложно. Ведь формально строительная компания выполнила все требования, а вот качество работ часто нигде не прописывается.

Квартирой под ключ интересуются перекупщики
Анатолий Топал говорит, что часто опцией «квартира с ремонтом» в новостройке пользуются перекупщики. На рынке недвижимости их сейчас не очень много. «Практически в каждом жилом комплексе, где предлагают такую услугу, перед вводом в эксплуатацию здания можно найти предложение по продаже жилья с ремонтом. И многих покупателей это интересует», — говорит он.

За время строительства дома стоимость жилья может вырасти на 20–25%, поэтому это интересный вид бизнеса для некоторых предпринимателей. Но квартиру надо продать до получения документов на право собственности, иначе придется заплатить дополнительный налог. Украинцам, которые продают жилье ранее чем через три года после получения на него права собственности, нужно дополнительно заплатить 5% от его стоимости и 1,5% военного сбора.

В более дорогом сегменте продавать квартиры с отделкой сложнее. «Многие покупатели предъявляют высокие требования к ремонту квартиры, хотят жилье по индивидуальному дизайну. Это особенность Украины. Сделать такой продукт массовым невозможно», — рассказывает председатель правления группы компаний «Альтис Холдинг» Александр Глимбовский.

Как правило, речь идет о квартирах в жилых комплексах, где стоимость жилья составляет $2–2,5 тыс. за один квадратный метр. Многие строительные компании создали отдельные подразделения, которые консультируют таких покупателей и разрабатывают для них дизайн-проекты. Но ремонтные работы в таком случае проводятся уже после ввода дома в эксплуатацию.

Застройщики хотят конкурировать с «вторичкой»
Количество квартир с ремонтом будет расти, прогнозирует Александр Глимбовский. «Мировые тенденции дойдут и до нашей страны», — уверен эксперт. До 2002 года все застройщики в Украине должны были передавать покупателю полноценную квартиру — с полной отделкой, межкомнатными дверями и разводкой, говорит Анатолий Топал. Но потом, по его словам, строительным компаниям в качестве эксперимента разрешили экономить на ремонте.

Уже свыше 16 лет отрасль живет по этим правилам. Но сейчас изменить ситуацию заинтересованы сами строительные компании. Во-первых, они смогут дополнительно зарабатывать на ремонтах, а, во-вторых, конкурировать с рынком вторичной недвижимости. По данным консалтинговой компании SV Development, в прошлом году в Киеве продано около 14 тыс. квартир на вторичном рынке. Часть этих покупателей застройщики хотят переманить.