Как курс доллара и новые нормы повлияют на цену жилья

С 1 сентября вступили в силу новые государственные строительные нормы. Напомним, теперь количество этажей в новых домах будет зависеть от численности проживающих в населенном пункте, а для того, чтобы построить высотку, застройщику придется оставить до 70% участка под зоны отдыха. Кроме того, мы наблюдаем непрекращающийся рост курса доллара. Как эти два фактора отразятся на ценах на жилье в Украине в ближайшее время и как они изменят ситуацию на рынке недвижимости рассказали наши эксперты.

«Желтая линия» повлияет на загородную первичку
По мнению специалистов, после вступления в силу новых строительных норм изменится не только стоимость квадратных метров, но и произойдет перераспределение строящихся объектов. Так, например, по прогнозам, доселе активно застраивающийся пригород останется без новых многоэтажек, а в городе их, напротив, станет еще больше. «Ожидать существенных изменений в специфике застройки можно будет уже в 2019–2020 годах, — считает Валерий Прохно, директор по продажам группы компаний Domira Development. — Причина в новых строительных нормах, по которым вводится ограничение на высотность зданий. Согласно им, именно число жителей населенного пункта станет главным ограничивающим фактором для постройки высотных жилых домов. А за счет того, что в небольших городках в пригороде проживает немного людей, возводить многоэтажки будет запрещено. В результате интерес строительных фирм к таким участкам будет снижаться. А так как количество новых предложений уменьшится, те компании, которые все-таки решатся на постройку, смогут поднять стоимость своих объектов. Начиная с 2019 года, уже можно ожидать подорожания квартир в городах-спутниках на 5–7%, а в наиболее привлекательных «малоэтажных» населенных пунктах пригорода — на 7–10%».

Новые строительные нормы приведут к тому, что маленькие населенные пункты станут медленнее разрастаться, а в городе появится еще больше предложений, т. к. ограничений на высотность домов в городах, где население более 100 тыс. жителей, нет. «Ближайший пригород последние 10–15 лет активно застраивался, покупатели интересовались квартирами недалеко от города из-за их дешевизны и невысоких коммунальных платежей, соответственно, жилые комплексы расширялись и появлялись новые. Но уже с этой осени в селах можно будет строить только дома высотой не более четырех этажей, в поселках городского типа этажность не может быть больше пяти этажей, а в небольших городах-спутниках с населением до 50 тыс. человек — не более девяти этажей. Например, в популярном направлении по Варшавской трассе, где раньше строили 9- и 16-этажные здания, теперь смогут появляться максимум 5-этажные жилые комплексы. Для примера возьмем Бучу, в которой население менее 50 тыс. человек, здесь можно будет строить максимум 9-этажные дома, а в поселке-курорте Ворзеле допускаются только пятиэтажки», — говорит риелтор агентства недвижимости LuckeHouse Валерий Парафейник.

Еще одну причину сокращения темпов пригородного многоэтажного строительства эксперты видят в таком новом понятии, как «желтая линия». «Желтая линия» — это расстояние, на которое должно быть удалено здание от путей эвакуации и транспортных магистралей. Зависеть «желтая линия» будет от высотности дома, и рассчитывается исходя из расстояния, на которое могут разлететься осколки здания в случае катастрофы. Теперь многоэтажки нельзя будет возводить вблизи автомобильных дорог, а чем выше будет дом, тем дальше от трассы он должен находиться. Это снизит привлекательность жилых загородных кварталов для покупателей, ведь они ищут квартиры в домах, расположенных недалеко от транспортных развязок. И застройщики перейдут на новый формат постройки — малоэтажки, которые можно будет строить возле дорог. Это отразится на цене квадратных метров в таких домах.

Цены на первичку в крупных городах пойдут вверх
Ожидается подорожание новостроек в крупных городах, но оно будет не так выражено, как в случае с пригородом столицы, ведь в городах с населением до 100 тыс. можно строить 16-этажки, а в городах с населением более 100 тыс. ограничений по высотности не будет. Причина подорожания — новые строительные нормы, которые предписывают выделять рекреационные зоны на участке, где возводится дом. И эти новые требования замедлят и удорожат себестоимость застройки, ведь теперь на одном участке не получится поставить две «свечки» окно в окно. Сейчас, если застройщик планирует возводить дом высотой до 25 этажей, он обязан будет занимать всего 30% от всего участка, остальные 70% должны быть выделены под зоны отдыха, детские площадки, скверы и т. д. Поэтому Валерий Порохно прогнозирует подорожание новостроек в спальных районах крупных городов к 2019 году до 5%.

Вторичный рынок в Киеве оживит пригород
Изменения строительных норм коснутся и предложений на вторичном рынке. Вследствие подорожания нового жилья в пригороде число желающих переехать туда сократится. А это означает, что количество предложений на вторичном рынке уменьшится, что в свою очередь даст возможность продавцам таких квартир, если не поднять на них цены, то удерживать на прежнем уровне.

«В последнее время наблюдалась тенденция продажи квартир на вторичном рынке в Киеве с последующим приобретением более комфортабельного жилья в пригороде. А если смотреть наиболее активные места застройки вблизи Киева, можно увидеть, что среди них есть совсем небольшие населенные пункты. Они находятся между Киевом и городами-спутниками и рассматриваются покупателями как отдаленные микрорайоны столицы. При этом небольшая удаленность от города, время пути до ближайшей станции метро, которое может быть всего 10 минут, делают эти районы привлекательными для поселения, — считает Валерий Прохно. — Но если вспомнить о новых строительных нормах, то в таких поселках будет запрещено возводить дома выше пяти этажей, а значит, застройщикам придется брать больше земли для возведения малоэтажных домов — следовательно, такие квадратные метры станут на порядок дороже. Это и приведет к тому, что люди не согласятся менять вторичку в центре на новое, но дорогое жилье за городом. А если разница в цене на недвижимость в городе и пригороде станет минимальной из-за подорожания себестоимости первички, то и количество желающих переехать за город сократится.

Эта тенденция усилится и благодаря практически неизбежному развитию социально-бытовой инфраструктуры в пригороде, ведь с введением новых строительных норм в новых жилых комплексах будут большие расходы на содержание рекреационных зон, а значит, и цена на квартиру в таком ЖК будет выше. Из этого следует: выгодность обмена городской недвижимости на загородную с учетом ее удаленности от деловых районов оказывается под вопросом».

Осенью в долларах цены не повысятся
Рост курса доллара непременно отразится на стоимости квадратных метров, но долларовый фактор этой осенью будет не критичным и повлияет в большей степени на дома, строительство которых еще в проекте или на стадии котлована. «За счет того, что практически треть строительных материалов закупается за границей в долларах, можно прогнозировать подорожание. Сегодня на рынке строительных материалов наблюдается дефицит украинских кирпича и цемента. Из-за этого застройщикам приходится часто закупать импортные стройматериалы в долларах, а кроме того, что они стоят минимум на 20% дороже отечественных, так еще и доллар с каждым днем растет все больше, — делится своими наблюдениями Парафейник. — Повышение себестоимости постройки домов вызовет и рост цен на нее для конечного покупателя, но осенью произойдет это только в гривневом эквиваленте. В долларах цены какими были, такими и останутся, потому как предложение на рынке первичной недвижимости все еще превышает спрос на нее».

Четверть сделок — инвестиции
Напуганные ростом доллара покупатели, которые откладывали поиски квартиры и выбирали наиболее выгодное предложение, стали более активно решаться на приобретение жилья. Многие из них сегодня покупают квартиры в качестве инвестиции и для сохранения накоплений. «Среди моих клиентов сегодня практически четверть — это те, кто приобретает квартиру не для себя, а для сохранения накоплений, — рассказывает Валерий Парафейник, — и таких покупателей с приходом осени становится все больше. При этом они ищут либо вторичку в деловом районе Киева, либо рассматривают квартиры с черновой отделкой в уже сдавшихся в эксплуатацию домах».